20/01/2022
Insight
ย่านเศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่อยู่ที่ไหน?
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
จากบทความ “พลวัติเมืองเชียงใหม่: ช่วงเวลาของการพัฒนาและเปลี่ยนแปลงเมือง” เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการเติบโตของเมืองเชียงใหม่แล้ว คงจะเห็นได้ว่าการพัฒนาเมืองของเชียงใหม่จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การก่อสร้างบ้านเรือน หรือบริเวณที่มีสิ่งปลูกสร้างเกิดขึ้นทั้งที่เป็นที่อยู่อาศัย ย่านมหาวิทยาลัย เป็นย่านธุรกิจหรือ ย่านการค้าของเมือง ซึ่งมีความหลากหลายและแตกต่างกันไป
บทความนี้เราจะพาทุกท่านมาเจาะลึกย่านที่เรียกว่า ย่านเศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่ กันว่าอยู่ที่ไหนกันบ้าง ย่านเศรษฐกิจเมืองในที่นี้ไม่ได้หมายความเฉพาะพื้นที่ เศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง หรือเรียกสั้นๆว่า CBD ของเมืองเท่านั้น หากแต่เมืองที่มีความหลากหลายและมีความซับซ้อนของกิจกรรมและผู้คน จะมีพื้นที่หรือย่านเศรษฐกิจของเมืองมากกว่า 1 แห่ง และมีลักษณะและบทบาทที่แตกต่างกัน เราจึงชวนทุกท่านมาสำรวจดูกันว่า ย่านเศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่อยู่ตรงไหนกันบ้าง และแค่ไหนถึงเรียกได้ว่าเป็นย่านเศรษฐกิจของเมือง
อะไรคือ ย่านเศรษฐกิจเมือง
ย่านเศรษฐกิจเมือง ที่เราจะกล่าวถึงในบทความนี้ คงหมายรวมถึงย่านเพื่อการค้าปลีก การบริการ และย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) ซึ่งในกลุ่มย่านเศรษฐกิจเมืองนี้อาจแยกย่อยหรือมีบทบาทที่เฉพาะตัวไป อาทิ ย่านการค้าปลีก ย่านการค้าส่ง ย่านสำนักงานธุรกิจต่างๆ เป็นต้น ดังนั้น คำว่าย่านเศรษฐกิจเมืองในบทความนี้ จึงมิได้หมายถึงเพียงแต่ย่าน CBD เท่านั้นยังหมายถึงย่านเศรษฐกิจอื่นๆ ด้วย
แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดหรือมีพลังที่สุดในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของเมือง คงหนีไม่พ้น เขตธุรกิจการค้าใจกลางเมืองหรือศูนย์กลางเศรษฐกิจเมือง หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ CBD ซึ่งเป็นองค์ประกอบที่สำคัญของเมืองเป็นบริเวณที่มีลักษณะพิเศษ ประกอบด้วยโยงใยความสัมพันธ์อันสลับซับซ้อนของการใช้ที่ดินประเภทต่างๆ เมื่อเมืองมีขนาดใหญ่ขึ้น ความหลากหลายของกิจกรรม ความมีลักษณะเฉพาะ และความสัมพันธ์ของการใช้ที่ดินของเขตในกลางเมืองก็จะมากขึ้น และสลับซับซ้อนขึ้นเป็นลำดับ
แม้ว่า แต่ละคนจะมีมโนภาพของ CBD ในเมืองที่ตนอยู่อาศัยและมีประสบการณ์เกี่ยวกับ CBD ที่แตกต่างกันออกไป แค่โดยปรกติแล้ว CBD จะตั้งอยู่บริเวณใจกลางเมือง มีรูปร่างเป็นหลายเหลี่ยมตามบล็อกถนน และมีขอบเขตเพียงไม่มีบล็อกถนน ประกอบด้วยอาคารสูง ตึกระฟ้า มีคนเดินเท้าเป็นจำนวนมาก มีโรงแรมสูงที่พลุกพล่าน มีคนเข้าออก ตลอดเวลา นอกจากนั้น จะมีร้านอาหาร ภัตราคาร อาคารสำนักงานสูงๆ ร้านขายสินค้าราคาแพง และห้างสรรพสินค้ามากมาย
จะรู้ได้อย่างไรว่าย่านไหนคือ ย่านเศรษฐกิจ
การวัดค่าความเป็นย่านเศรษฐกิจ นั้นสามารถวัดค่าและมีตัวชี้วัดที่หลากหลาย ตั้งแต่การพิจารณาจากข้อมูลง่ายๆ อย่างราคาที่ดิน หรือการกระจุดตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ สำหรับการหาพื้นที่ที่เป็น CBD อย่างง่ายๆ อาจจะใช้ราคาที่ดิน ซึ่งเราจะพิจารณาจากจุดหรือสี่แยกที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในเมือง (Peak Land Value Intersection-PLVI) สำหรับเมืองเชียงใหม่ จากการประเมินราคาที่ดินของ กรมธนารักษ์ ในปี 2562 กำหนด 5 ย่านที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด นั่นคือ
อันดับ 1 ถนนท่าแพ, ถนนช้างคลาน, ถนนวิชยานนท์, ตลาดวโรรส และตลาดต้นลำไย ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ ตารางวาละ 250,000 บาท
อันดับที่ 2 ถนนศรีดอนไชย ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ ตารางวาละ 210,000 บาท
อันดับที่ 3 ถนนข่วงเมรุ ราคาประเมินอยู่ที่ ตารางวาละ 200,000 บาท
อันดับที่ 4 ถนนช้างม่อย ราคาประเมินอยู่ที่ ตารางวาละ 180,000 บาท ซึ่งราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากรอบที่ผ่านมา
อันดับ 5 ถนนนิมานเหมินท์ ราคาประเมินอยู่ที่ ตารางวาละ 180,000 บาท ซึ่งเพิ่มจากเดิม ร้อยละ 20
หรือจะพิจารณาจากความสูงของอาคาร ปริมาณการจราจร ปริมาณการเดินเท้า หรือดัชนีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินในเขตเมือง (เสน่ห์ ญาณสาร, 2557
ดัชนีย่านเศรษฐกิจเมือง
สำหรับในบทความนี้เราจะพาทุกท่านรู้จักย่านเศรษฐกิจของเมืองเชียงใหม่ ผ่านการใช้ดัชนีความสูงและความหนาแน่น ของ Murphy and Vance (1954) ในการจัดอันดับและกำหนดขอบเขตย่านเศรษฐกิจ โดยใช้ดัชนีความสูงและความเข้มของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
(1) ดัชนีความสูง (Central Business Height Index : CBHI) ซึ่งคือ อัตราส่วนของพื้นที่ทั้งหมดที่ใช้เพื่อธุรกิจการค้าในบล็อกถนน ต่อพื้นที่ชั้นล่างทั้งหมดของบล็อกถนน ถ้าค่าดัชนีมีความมากกว่า 1 ก็ถือได้ว่า บล็อกถนนนั้นมีโอกาสที่จะพิจารณาได้ว่าเป็นเขตเศรษฐกิจของเมือง
(2) ดัชนีความเข้ม/ความหนาเเน่น (Central Business Intensity Index : CBII) ซึ่งหมายถึงอัตราส่วนร้อยละของพื้นที่ทั้งหมดที่ใช้เพื่อธุรกิจการค้าในบล็อกถนน ต่อพื้นที่ทุกชั้นทั้งหมดในบล็อกถนน ถ้าค่าดัชนีที่คำนวณได้มีค่ามากกว่าร้อยละ 50 ก็สามารถพิจารณาได้ว่าพื้นที่นั้นอยู่ในเขตเศรษฐกิจของเมือง
ดังนั้น หากพิจารณาตามค่าของดัชนีทั้งสองนี้ในการพิจารณาย่านเศรษฐกิจ พื้นที่จะต้องมีค่า CBHI > 1 และ CBII > 50% นั่นเอง
ย่านเศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่อยู่ที่ไหนกันบ้าง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพื้นที่โดยอาศัยดัชนีเศรษฐกิจเมือง สามารถจำแนกและแยกประเภทเขตเศรษฐกิจเมืองออกเป็น 3 รูปแบบ คือ
ประเภทที่ 1 ย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง นั่นคือพื้นที่ที่มีการรวมตัวของกิจกรรมการค้า และบริการสูงที่สุด มีอาณาบริเวณที่กว้างขวางที่สุด ทั้งกิจกรรมการค้าปลีก ค้าส่ง หรือธุรกิจสำนักงาน ร้านค้าต่างๆ ประกอบด้วย
กลุ่มย่านที่ 1 ย่านท่าแพ-ช้างม่อย-ช้างคลาน-กาดหลวง
กลุ่มย่านที่ 2 ย่านห้วยแก้ว-นิมมานเหมินท์
ประเภทที่ 2 ย่านเศรษฐกิจหัวมุมถนน เป็นกลุ่มย่านเศรษฐกิจที่พัฒนาและเติบโตขึ้นบริเวณที่เป็นจุดตัดกันของถนนสายสำคัญ มีกิจกรรมการค้า พาณิชยกรรม ธุรกิจสำนักงานกระจุกตัวอยู่ ประกอบด้วย
กลุ่มย่านที่ 3 ย่านสี่แยกสนามบิน-มหิดล
กลุ่มย่านที่ 4 ย่านสี่แยกรวมโชค-ฟ้าฮ่าม-อาเขต
ประเภทที่ 3 ย่านเศรษฐกิจแบบริ้ว เป็นประเภทย่านเศรษฐกิจรูปแบบสุดท้าย คือ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจกระจุกตัวอยู่บนถนนสายหลักเพียงหนึ่งสาย ซึ่งส่วนใหญ่มีความเกี่ยวข้องกับกิจกรรมการคมนาคมขนส่ง หรือเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ส่วนอื่นๆของเมือง หรือเป็นย่านที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรสำคัญของเมือง ได้แก่
กลุ่มย่านที่ 5 ย่านสันป่าข่อย-เจริญเมือง-แยกหนองประทีป (สถานีรถไฟเชียงใหม่)
กลุ่มย่านที่ 6 ย่านช้างเผือก-สันติธรรม-โชตนา (สถานีขนส่งช้างเผือก)
กลุ่มย่านที่ 1 ย่านท่าแพ-ช้างม่อย-ช้างคลาน-กาดหลวง
ถือเป็น Old-CBD หรือย่านพาณิชยกรรมดั้งเดิมของเมืองเชียงใหม่ บริเวณริมแม่น้ำปิงฝั่งตะวันตก เชื่อมต่อกับเส้นทางการค้าประตูท่าแพในอดีต ย่านท่าเเพ-ช้างม่อย-ช้างคลาน-กาดหลวง
จากการวิเคราะห์ดัชนีย่านเศรษฐกิจ พบว่า เป็นกลุ่มย่านที่มีค่าคะแนนสูงที่สุด และมีอาณาบริเวณของความเป็นย่านเศรษฐกิจที่กว้างที่สุดของเมืองเชียงใหม่ ค่าคะแนนสูงสุดอยู่บนถนนท่าแพ ถนนวิชยานนท์ ถนนช้างคลาน ถนนศรีดอนไชย และถนนราชวงศ์ มีพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญคือ ย่านตลาด ประกอบด้วย กาดหลวง กาดต้นลำไย กาดเมืองใหม่ กาดนวรัฐหรือกาดเจ๊กโอ้ว ซึ่งถือเป็นแหล่งรวมสินค้า อุปโภค บริโภค ของฝาก ตลาดค้าส่ง-ค้าปลีกผัก-ผลไม้สด ตลาดดอกไม้ พื้นที่การค้าและโรงแรม ได้แก่ ย่านร้านค้า ผับ บาร์ บนถนนท่าแพ ถนนช้างม่อย ไนท์บาซาร์ ย่านโรงแรมบนบนถนนช้างคลาน ซึ่งเชื่อมโยงไปยัง ย่านธุรกิจสำนักงาน ในพื้นที่ชุมชนเชียงใหม่แลนด์ อันเป็นพื้นที่ดินจัดสรรยุคแรกๆ ของเมืองเชียงใหม่
นอกจากนี้ในพื้นที่ยังเต็มไปด้วยสถานที่ราชการ และสถานศึกษาชื่อดังจำนวนมากของเมืองเชียงใหม่ ทำให้มีความคึกคักของผู้คน ทั้งวัยทำงาน และวัยเรียน มีการจราจรที่คับคั่ง
กลุ่มย่านที่ 2 ย่านห้วยแก้ว-นิมมานเหมินท์
ถือเป็นย่านศูนย์กลางพาณิชยกรรม/การค้าแห่งใหม่ของเมือง หรือ New-CBD มีศูนย์กลางอยู่ที่แยกรินคำ (หรือปัจจุบันอาจจะเรียกว่า แยกนิมมาน) ซึ่งเป็นจุดตัดของถนนห้วยแก้วและถนนนิมมานเหมินท์ (ถนนซุปเปอร์ไฮเวย์) ย่านนี้สามารถเชื่อมต่อกับย่านกำแพงเมืองเก่าชั้นใน (บริเวณแจ่งหัวลิน) และย่านสันติธรรม รวมถึงใกล้กับย่านมหาวิทยาลัยซึ่งขนาบถนนห้วยแก้ว ทั้งมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ (มช.) และมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลล้านนา (เทคโนตีนดอย)
จากการวิเคราะห์ดัชนีย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง พบว่า เป็นกลุ่มย่านที่ได้คะแนนรองลงมา รวมถึงมีขนาดของขอบเขตความเป็นย่านเศรษฐกิจ ที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 โดยค่าคะแนนสูงสุดอยู่บริเวณ แยกรินคำ และตอนต้นของถนนห้วยแก้วที่เชื่อมกับพื้นที่กำเเพงเมืองชั้นใน (แจ่งหัวลิน) กลุ่มย่านนี้มีพื้นที่เศรษฐกิจที่สำคัญคือ บนถนนนิมมานเหมินท์ ถนนศิริมังคลาจารย์ กาดรินคำ กาดมาลีนพลาช่า และกาดหน้ามอ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีพื้นที่เศรษฐกิจเกี่ยวเนื่องซึ่งพัฒนาขึ้นพร้อมกับการขยายถนนเชื่อมบริเวณท่าอากาศยานนานาชาติเชียงใหม่ บริเวณกองบิน 41 ซึ่งกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมใหม่ เชื่อมกับกาดต้นพยอม
กลุ่มย่านที่ 3 ย่านสี่แยกสนามบิน-มหิดล
ย่านพาณิชยกรรมบริเวณแยกสนามบิน ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่างถนนมหิดล (เชื่อมกับแนววงแหวนรอบที่ 1 ซุปเปอร์ไฮเวย์) และทางหลวงหมายเลข 108 เชียงใหม่-หางดง ซึ่งเชื่อมกับถนนวัวลายและทิพยเนตร เดิมเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าหัวมุมถนนที่รองรับกับพื้นที่สนามบิน นั่นคือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซ่า เชียงใหม่ เป็นที่ตั้งของย่านแหล่งงาน ได้แก่ Office Park, Airport Business Park (ABP) และ The Office Plus อีกทั้งยังมีมหาวิทยาลัยฟาร์อิสเทอร์น ปัจจุบันมีการพัฒนาย่านพาณิชยกรรมบริเวณ นิ่มซิตี้ เกิดขึ้นบริเวณดังกล่าวด้วย
จากการวิเคราะห์ดัชนีย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง พบว่า เป็นกลุ่มย่านที่ได้คะแนนรองลงมา รวมถึงมีขนาดของขอบเขตความเป็นย่าน CBD ที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 โดยค่าคะแนนสูงสุดอยู่บริเวณแยกสนามบิน
กลุ่มย่านที่ 4 ย่านรวมโชค-ฟ้าฮ่าม-อาเขต
กลุ่มย่านนี้ถือเป็นกลุ่มพื้นที่ CBD บริเวณหัวมุมถนนหรือแยกสำคัญ ได้แก่ แยกรวมโชค แยกฟ้าฮ้าม และแยกศาลเด็ก (บริวเณอาเขต) ซึ่งมีการเติบโตและขยายตัวจากการมีศูนย์การค้าและพื้นที่การค้าบริเวณแยกถนน ได้แก่ ศูนยการค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่ บริเวณแยกศาลเด็ก รวมโบคมอล และมีโชคพลาซ่า บริเวณแยกรวมโรค นอกจากนี้ความสำคัญอีกประการของพื้นที่เศรษฐกิจบริเวณอาเขต คือ เป็นย่านเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นบริเวณสถานีขนส่งของเมือง โดยฝั่งตรงข้ามก็มีพื้นที่ธุรกิจสำนักงานซึ่งอยู่บนถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ นั่นคือ Chiang Mai Business Park จากการวิเคราะห์ดัชนีย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง พบว่า ค่าคะแนนสูงสุดอยู่บริเวณแยกรวมโชค แยกฟ้าฮ่าม และบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารอาเขต
กลุ่มย่านที่ 5 ย่านสันป่าข่อย-เจริญเมือง-แยกหนองประทีป
กลุ่มย่านนี้ถือเป็นกลุ่มพื้นที่ CBD แบบริ้วหรือเป็นไปในลักษณะถนนสายเศรษฐกิจ นั่นคือ “ถนนเจริญเมือง” ซึ่งเป็นพื้นที่ย่านเศรษฐกิจดั้งเดิมจากการมาถึงของเส้นทางรถไฟสายเหนือ และสถานีรถไฟเชียงใหม่ ซึ่งนำผู้คนและสินค้าเข้าสู่เมืองเชียงใหม่เกิดเป็นย่านเศรษฐกิจบริเวณถนนเจริญเมือง ซึ่งเชื่อมกับย่านการค้าบริเวณกาดหลวง กาดต้นลำไย
ปัจจุบัน อาจมีความซบเซาลงไปบ้างจากรูปแบบกิจกรรมการค้าที่ยังคงเป็นแบบดั้งเดิม หากแต่ยังคงเสน่ห์ของความเป็นย่านการค้าผสมผสานย่านที่อยู่อาศัย ในพื้นที่เป็นที่ตั้งของกาดสันป่าข่อย มณฑลทหารบกที่ 33 สถานีรถไฟเชียงใหม่ นอกจากนี้ถนนเจริญเมืองยังเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อกับเส้นทางเชื่อมไปยังพื้นที่อำเภอสันกำแพง ทำให้เกิดการพัฒนาที่ต่อเนื่องไปยังพื้นที่บริเวณแยกหนองประทีปและเมืองสันกำแพงมากยิ่งขึ้น
ย่านที่ 6 ย่านช้างเผือก-สันติธรรม-โชตนา
กลุ่มย่านนี้ถือเป็นกลุ่มพื้นที่ CBD แบบริ้วหรือเป็นไปในลักษณะถนนสายเศรษฐกิจอีกเส้นหนึ่ง ซึ่งมี “ถนนช้างเผือก” เป็นแนวแกนของเศรษฐกิจ เชื่อมโยงไปยังย่านต่างๆ ที่อยู่โดยรอบ เช่น ย่านโชตนา ซึ่งเชื่อมไปยังเขตพื้นที่บริการของภาครัฐ อย่างศูนย์ราชการและเชื่อมไปยังพื้นที่อำเภอแม่ริม และย่านสันติธรรม ย่านราชภัฏเชียงใหม่ เป็นต้น
กลุ่มย่านช้างเผือก-สันติธรรม-โซตนา มีลักษณะของการเป็นย่านที่หลากหลาย และมีความผสมผสานย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย และย่านการศึกษา นี้มีพื้นที่การค้าที่สำคัญ อาทิ กาดธานินท์ กาดศิริวัฒนา กาดประตูช้างเผือก กาดคำเที่ยง เป็นต้น อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของสถานีขนส่งช้างเผือก ซึ่งอาจจะลดบทบาทไปบ้างจากการสร้างสถานีขนส่งเชียงใหม่แห่งที่ 2 (อาเขต) มหาวิทยาลัยราชภัฏเชียงใหม่ สุสานจีนข่วงสิงห์ สุสานมุสลิม(ป่าเห้วแขก) สุสานช้างเผือก เป็นต้น
โปรดติดตามบทความของเมืองเชียงใหม่อื่นๆ ได้จากการสังเกตการณ์และเสริมสร้างพฤติกรรมคนเมือง เพื่อขับเคลื่อนและสร้างการเปลี่ยนแปลงเมืองเชียงใหม่ ภายใต้แผนงานยุทธศาสตร์เป้าหมายด้านสังคม แผนงานคนไทย 4.0
Contributor
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
